В статье рассматриваются законодательные и теоретические подходы к определению жилого помещения и его видов. Констатируется использование законодателем синонимов при обозначении одних и тех же понятий, отсутствие системности и согласованности правовых предписаний между собой, непрозрачность родовидовых связей между юридическими категориями. Обосновывается вывод о самостоятельности таких признаков жилого помещения как обособленность и изолированность. При этом отмечается, что признак обособленности является родовым и понимается как ограниченность помещения от остального пространства, в свою очередь, изолированность как видовой признак предполагает функциональную самостоятельность жилого помещения, наличие у него самостоятельного входа и выхода. Сделан вывод о тождественности таких признаков как пригодность, наличие определенного назначения и «часть <…>, подходящая для использования в соответствующих целях» применительно к жилому помещению. Дана негативная оценка положениям гражданского и жилищного законодательства в части допустимости продолжения действия договора коммерческого найма при признании жилого помещения непригодным. Отмечены такие юридико-технические дефекты законодательного определения жилого дома как указание на наличие в нем исключительно нескольких комнат, закрепление признака индивидуальной определенности, характерной для любых объектов недвижимости. Одновременно обращается внимание на отсутствие у жилого дома родового признака, свойственного помещениям в целом и жилым помещениям в частности («часть здания»). При анализе определения квартиры высказано предположение о желательности использования уже закрепленных терминов («обособленность» вместо «структурная обособленность»), а также указания на наличие из квартиры прямого доступа к общему имуществу. Высказывается суждение о том, что неизолированные комнаты не относятся к видам жилых помещений, однако в отдельных случаях по поводу их использования могут возникать жилищные правоотношения. Такие случаи предлагается исчерпывающим образом закрепить законодательно.
Исследуется вопрос социально-экономической обоснованности легально установленного требования к собственникам жилых помещений по предоставлению заключения специализированной организации об оценке дома в межведомственную комиссию в целях инициирования процедуры его оценки. Анализируются подходы судебной практики к разрешению споров о возложении подобного бремени на граждан в ситуациях, когда спорный дом исключается из программы капитального ремонта в связи с высоким процентом физического износа; орган местного самоуправления является собственником квартиры в многоквартирном доме; дом включен в сводный перечень объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации; основанием для рассмотрения вопроса об аварийности дома является заключение органа государственного жилищного надзора. Обращается внимание на то, что если первые два обстоятельства вытекают из системного толкования нормативно-правовых положений, то последние – из прямого требования нормативно-правовых актов, которое, однако, не всегда принимается во внимание межведомственными комиссиями. Отмечается, что складывающаяся судебная практика исходит из приоритета возложения исследуемой обязанности на публичные органы, что предопределено их публичными функциями, а также необходимостью минимизации финансовых затрат граждан в тех случаях, когда этого можно избежать. Сформулированы предложения по оценке политико-правовых причин, которые положены в основу формирующихся подходов при разрешении обозначенных споров. Обосновывается необходимость корректировки подзаконных правовых актов, в том числе в части установления в качестве самостоятельного основания проведения оценки дома сведений об его исключении из региональной программы по проведению капитального ремонта в связи с высокой степенью изношенности.