Препринт: Как вернуть жильё из инвестиций обратно в разряд вещей первой необходимости (2026)

Рынок жилья в России характеризуется дисбалансом: жилая недвижимость выполняет преимущественно инвестиционную функцию, в то время как для значительной части населения она остаётся недоступной. Существующая система налога на имущество физических лиц и тарифов ЖКХ не учитывает социальный статус собственника, демографическую нагрузку и климатические условия, что приводит к неэффективному распределению жилого фонда.
В препринте предлагается концепция «Социального жилищного договора» — единой системы налогообложения недвижимости и коммунальных платежей, основанной на учёте домохозяйства как налоговой единицы. Вводятся три статуса жилья: официальное место жительства, официальный дачный участок, инвестиционное жильё. Для первых двух статусов применяются дифференцированные налоговые ставки (0,1%, 0,05% и 0,15% в зависимости от кадастровой стоимости) с понижающим коэффициентом 0,01 п.п. за каждого ребёнка, вплоть до минимальной ставки 0,01%. Инвестиционное жильё облагается по утроенной ставке. Дополнительно вводится портфельный налог на совокупную кадастровую стоимость жилья свыше 100 млн рублей по прогрессивной шкале (2–8%). Коммунальные тарифы предлагается сделать прогрессивными, с повышающими коэффициентами за сверхнормативное потребление ресурсов и понижающими — за экономию. Для северных и приравненных территорий вводится климатический коэффициент, снижающий налоговую нагрузку на 15–50% и повышающий социальные нормы потребления. Цифровой вычет стимулирует электронное взаимодействие с ФНС.
Кейс-анализ показывает, что предлагаемая модель позволяет значительно снизить налоговое бремя для многодетных семей, особенно в суровых климатических условиях, и одновременно создаёт экономические стимулы для деинвестициализации жилья, высвобождения пустующих квартир на рынок и увеличения рождаемости. Концепция может служить основой для дальнейших научных и законотворческих разработок в области жилищной, налоговой и демографической политики.