Целью исследования является построение математической модели и соответствующей методики, позволяющей по имеющимся эмпирическим наблюдениям (рыночным данным), в сравнительном подходе, построить оценку рыночной стоимости единого объекта недвижимости и выделить в её составе долю стоимости, приходящуюся на земельный участок. Подобные задачи возникают из-за необходимости раздельного учета объектов налогообложения: земли и расположенного на ней недвижимого имущества. Актуальность исследования определяется введением института кадастровой оценки в Российской Федерации. Законодательство предусматривает периодичность кадастровой оценки в четыре года, в городах федерального значения может быть установлен срок очередной оценки - два года, по решению субъекта федерации. Следует отметить, что при определении кадастровой стоимости методами массовой оценки, методические рекомендации Росреестра по существу говорят об определении кадастровой стоимости как рыночной. Материалы и методы. Рассматривается модель многомерного логарифмически нормального закона распределения. Такая модель является теоретической предпосылкой для построения мультипликативных моделей (т. е. аддитивных для логарифмов цен и некоторых ценообразующих факторов). Использованы данные из открытых российских интернет-ресурсов о продажах единых объектов недвижимости (домов) и свободных земельных участков в Ленинградской области, выставлявшихся на продажу в 2023 году. Объемы выборок по домам - 2759 записей, по свободным земельным участкам - 1023 записи. Авторами предложен метод оценки доли земельной составляющей в оценке рыночной стоимости единых объектов недвижимости, опирающийся на мультипликативные модели рыночной стоимости. Результаты. В работе наглядно показана причина по которой мультипликативная модель (линейная модель в логарифмах цен и некоторых факторов) дает лучшие результаты, чем мультипликативная. Показан способ построения таблиц кадастровой стоимости при изменяющихся значениях ценообразующих факторов. Заключение. В работе показано, что доля земельной составляющей в оценке кадастровой стоимости не является константой, она в значительной степени зависит от значений ценообразующих факторов, в первую очередь таких, как площадь земельного участка, площадь находящихся на нем зданий и сооружений, местоположение объекта. Указанные три фактора могут составлять некоторую базовую кадастровую стоимость (определяемую как рыночная), которая может корректироваться с учетом индивидуальных особенностей объекта.
Предпросмотр статьи
