Статья посвящена комплексному анализу коллизионно-правового и международно-правового регулирования отношений собственности, осложненных иностранным элементом. Исследуются исторически сложившиеся и современные подходы к определению применимого права к вещно-правовым отношениям, с особым вниманием к центральной коллизионной привязке - закону места нахождения вещи (lex rei sitae). Анализируется российское коллизионное законодательство, содержащееся в статьях 1205-1207 Гражданского кодекса РФ, выявляются проблемы конфликта квалификаций, конкуренции коллизионных норм и «мобильного конфликта». Рассматриваются пределы применения автономии воли сторон в вещно-правовой сфере, а также современные вызовы, связанные с цифровизацией экономики и появлением новых видов активов. На основе проведенного исследования формулируются предложения по совершенствованию российского коллизионного законодательства и международно-правового регулирования в целях повышения уровня правовой определенности и защиты прав участников международного гражданского оборота.