В статье рассматриваются тенденции в развитии первичного рынка жилой недвижимости в России в двадцатилетнем разрезе, проводится анализ текущих проблем и угроз, обозначаются его перспективы. Информационной базой исследования послужили данные профессиональных и банковских сообществ, государственных структур и статистических органов. Проведенный в работе анализ показал, что ежегодный объем ввода в эксплуатацию новых площадей за двадцатилетний период в стране вырос почти в четыре раза. Последние пять лет девелоперы агрессивно увеличивали маржинальность своих проектов в сегменте жилищного строительства. Для достижения поставленной цели они трансформировали квартирографию своих проектов под современные запросы рынка, в частности, меняли структуру предложения жилья в сторону роста доли малометражных квартир, что, как следствие, привело к повышению стоимости квадратного метра в их проектах и, в конечном счете, способствовало снижению доступности жилья для массового потребителя. В настоящее время высокий уровень ключевой ставки и сокращение объемов финансирования льготных ипотечных программ значительно сократили объем спроса на рынке, который уже находится в состоянии стагнации. Первичный рынок недвижимости в регионах России имеет признаки монополистической конкуренции, он представлен несколькими строительными компаниями, которые ведут небольшие проекты (чаще всего в рамках федеральных или региональных государственных программ). Анализ статистических данных показал, что на трех крупных девелоперов в стране приходится десятая часть всего предложения на рынке. Кроме этого было установлено, что крупные игроки строительного рынка активно переходят на ведение своего бизнеса в Дальневосточных и Арктических регионах, что обусловлено сохранившейся для данных территорий льготной ипотекой. Автором были сделаны общие выводы о развитии строительной отрасли, они были подкреплены ключевыми статистическими индикаторами, составлены обобщенные таблицы и построены необходимые графики.