В статье исследуется проблема формирования судебной практикой необоснованного исключения из принципа единства судьбы земельных участков и недвижимости и норм о переходе права собственности на землю при отчуждении недвижимости в случаях, когда продавцом части здания выступает публично-правовое образование. Прослеживается динамика рассмотрения конкретного дела при первичном и повторных рассмотрениях в судах всех инстанций. Автором сопоставляется правоприменительный подход в нормами права и позицией ученых в правовой доктрине, а также выявляется существенное отличие. Целью исследования является анализ коллизии между законодательным закреплением равенства субъектов гражданских правоотношений и судебной практикой, создающей изъятия из этого принципа в пользу публично-правовых образований, а также оценка последствий такого подхода. Методология исследования основана на детальном анализе конкретного судебного дела, сравнительно-правовом анализе противоречивых судебных актов и обзоре доктринальных позиций. Наряду с этим выделены ключевые проблемы: формирование судебной практикой привилегированного положения государства-продавца без надлежащего законодательного регулирования; использование судами вырванных из контекста фраз судебных актов ВС РФ. Научная новизна заключается в доказательстве тезиса о подмене законодательного регулирования судебной практикой: впервые на материале «цепочки» взаимосвязанных судебных актов (2024-2025 гг.) раскрыт алгоритм формирования привилегий для государства через некорректное цитирование и контекстуальное искажение правовых позиций ВС РФ, что ведет к нарушению принципа верховенства закона и требует незамедлительного законодательного ответа. Сделан вывод о недопустимости установления таких изъятий судебной практикой в обход закона и о необходимости законодательного разрешения выявленной коллизии путем внесения четких поправок в ст. 552 ГК РФ или специальный федеральный закон для закрепления соответствующих исключений, что обеспечит правовую определенность и соблюдение принципа верховенства права, а также единства судебной практики.